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貸款業(yè)務(wù)：個人住房公積金貸款指南
一、什么是個人住房公積金貸款
個人住房公積金貸款是國家為職工提供的政策性低息住房貸款。是指按時足額繳存住房公積金的借款人，在購買、建造、大修自住住房時，以其所購（建）住房或其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)償還本息連帶責(zé)任，向住房公積金管理中心申請的以住房公積金為資金來源的住房貸款。
二、申請住房公積金貸款應(yīng)具備的條件
1、貸款人須有本市城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；
2、自申請之日向前推，連續(xù)足額繳存住房公積金12個月以上（夫妻都繳存公積金的只允許一人貸款）；
3、有符合法律規(guī)定的購房、建房、大修自住住房的合同（協(xié)議）及有關(guān)材料；
4、具有一定比例的自籌資金。購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房的，自籌資金不低于總房價的20%（購買二手房或建房、大修住房的，自籌資金不低于總房價的30%）；
5、具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力(由所在單位出具月收入證明)；
6、同意用所購住房或具有完全產(chǎn)權(quán)的自有住房或第三人住房做抵押，或由貸款銀行認(rèn)可的法人、組織或第三人提供保證。
三、如何申請住房公積金貸款
借款人申請貸款時，應(yīng)準(zhǔn)備以下資料：
1、借款人及配偶身份證明（身份證、戶口簿、結(jié)婚證或離婚證、法院判決書、裁定書，單位出具的未婚或離婚未再婚證明等）；
2、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入證明材料（單位工資收入證明等）；
3、繳存住房公積金的證明；
4、與售房單位簽訂的購房合同、協(xié)議（自建住房的需要提供土地、規(guī)劃部門的批件）；
5、本人及配偶共同填寫好的借款申請審批表；
6、要有不低于總房價20%的房款（首付款）收據(jù)（購買私產(chǎn)房，建造、大修自住住房需出具不低于總房款30%的自籌資金證明）。
四、住房公積金貸款的期限、利率和限額
個人住房公積金貸款的期限為1至30年；二手房期限為1至20年。但原則上不得超過借款人自貸款發(fā)放之日起到國家法定離退休年齡的年限延后五年（男65歲，女60歲）。
購買保障性住房貸款期限為1至20年，貸款人自貸款之日起不超過法定退休年限（男60，女55）
推算公式為： 貸款年限=借款人法定離退休年齡-借款人現(xiàn)年齡（周歲）≤30或20原則。
個人住房公積金貸款的利率執(zhí)行國家規(guī)定的優(yōu)惠利率，比銀行按揭貸款利率平均低1個百分點(diǎn)。其中1至5年期貸款利率為：月利率2.775‰，年利率3.33%；5年以上期貸款利率為：月利率3.225‰，年利率3.87%。遇法定利率調(diào)整，于下年1月1日開始按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行。
個人住房公積金貸款的最高限額一般不設(shè)上限。一般以借款人月還款額不超過其家庭收入（已婚：夫妻雙方；未婚：借款本人）的50%的比例確定貸款額。
五、貸款程序
第一步：申請
1、購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的，在與售房單位簽訂購房合同的同時，在售房單位領(lǐng)取《住房公積金貸款申請審批表》按表填寫并準(zhǔn)備相關(guān)材料，確定貸款金額、年限；
2、建造、大修自住房的，憑土地、規(guī)劃管理部門的批準(zhǔn)文件，到長春市住房公積金管理中心辦理貸款申請；
3、購買具有完全產(chǎn)權(quán)的私有住房（即二手房）的，到長房置換擔(dān)保有限公司或者寶利偉業(yè)擔(dān)保公司辦理申請。
第二步：審核
售房單位或擔(dān)保公司將借款人資料連同購房合同、首付款收據(jù)等材料報市住房公積金管理中心審批。
第三步：簽訂貸款合同
住房公積金管理中心審批同意后，通知借款人與銀行簽訂借款合同。并辦理合同公證、抵押物保險等相關(guān)手續(xù)。
第四步：擔(dān)保
1、購買與中心簽訂《住房公積金貸款合作協(xié)議》的開發(fā)商所建的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的，在房屋未正式辦理抵押手續(xù)前由開發(fā)商為借款人承擔(dān)階段性連帶責(zé)任保證；
2、購買有產(chǎn)權(quán)證、土地證的二手住房的，直接到市房地產(chǎn)交易中心和土地局的抵押科辦理抵押登記，帶相關(guān)手續(xù)到產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證中心和土地局辦理房屋他項(xiàng)權(quán)證、土地他項(xiàng)權(quán)證；
3、購買有產(chǎn)權(quán)證、無土地證的二手住房的，需由擔(dān)保公司承擔(dān)保證責(zé)任。
第五步：銀行放款
借款人以上所有手續(xù)辦理完畢后，由中心向委托銀行發(fā)出《準(zhǔn)予放款決定書》，通知銀行放款。
第六步：還款
借款人按借款合同中月還款額的約定，按月向銀行還款。還款日為每月20日，首次還款客戶存入兩個月的還款額，或持身份證到中心打印還款計(jì)劃書，以防出現(xiàn)違約記錄。
六、貸款的償還
借款人可以按照下列兩種方式之一歸還貸款本息：
1、等額本息還款方式，貸款期內(nèi)每月以相同的額度平均償還貸款本息。每月還款額計(jì)算公式為：
每月償還本息金額=[月利率× （1+月利率）還款月數(shù)]/[（1+月利率）還款月數(shù)-1]×貸款本金
2、等額本金還款方式，每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減。每月還款額計(jì)算公式為：
每月還款額 = 貸款本金/貸款總期數(shù) ＋（本金?累計(jì)已還本金）×月利率
七、關(guān)于提前還款
借款人正常還款12個月以上可以提前一次性歸還全部剩余貸款本金及利息或部分歸還。應(yīng)還利息按剩余本金實(shí)際占用天數(shù)及借款合同約定利率計(jì)算。部分還款最低額度為5萬元，還款次數(shù)不限，但是每次還款相隔12個月。
借款人提前償還貸款本息的，須持本人身份證、購房合同、存款卡，于每周三、五到中心貸款銀行辦理。如代理人辦理，須持借款人及代理人身份證，公證后的授權(quán)書，購房合同，存款卡等證件辦理
八、還款方式
1、委托扣款方式，即借款人委托貸款銀行在每月結(jié)息日從借款人在貸款銀行開立的信用卡、儲蓄卡或儲蓄存折帳戶中直接扣劃還款。
2、柜面還款方式，即借款在還款期內(nèi)的任何一個工作日直接到貸款銀行規(guī)定的營業(yè)柜臺以現(xiàn)金、支票或信用卡、儲蓄卡辦理還款。
九、貸款的擔(dān)保
借款人可選擇以下?lián)Ｐ问剑?/SPAN>
（一）用所購自住住房、具有完全產(chǎn)權(quán)的自有住房或第三人住房進(jìn)行抵押；
（二）用中心認(rèn)可的法人、其他組織或自然人提供保證。
抵押、保證發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。
十、關(guān)于用住房公積金還款
借款人可以于每年年末提取一次本人（及配偶）住房公積金帳戶內(nèi)的資金用于償還住房公積金貸款。
十一、住房公積金貸款的特點(diǎn)：
一、貸款利率低。公積金貸款比銀行貸款利率平均低1個百分點(diǎn)。
1至5年期公積金貸款利率為：月利率2.775‰，年利率3.33%；5年以上期公積金貸款利率為：月利率3.225‰，年利率3.87%；
1至3年銀行貸款利率為：月利率4.5‰，年利率5.4%。3至5年銀行貸款利率為：月利率4.8‰，年利率5.76%。5年以上銀行貸款利率為：月利率4.95‰，年利率5.94%。
二、保險費(fèi)低。投保額低：公積金貸款按貸款額投保，銀行貸款按購房款全額投保；保險費(fèi)率低：公積金貸款保險費(fèi)率為：1-10年，0.5‰；11-20年，0.4‰。其計(jì)算公式：保險費(fèi) = 貸款本金×費(fèi)率×貸款年限。
三、公證費(fèi)低。公積金貸款保障性住房50元，無擔(dān)保公司擔(dān)保的商品房、二手房150元，有擔(dān)保公司擔(dān)保的商品房、二手房250元。
四、工本費(fèi)低。公積金貸款每筆只收取工本費(fèi)40元。
五、公積金貸款無律師費(fèi)或代理費(fèi)。
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個人住房公積金（組合）貸款流程 |
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建房、大修自住住房貸款流程 |
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一、借款人。
二、建房、大修自住住房。
三、政府規(guī)劃、土地管理部門審核批準(zhǔn)材料。
四、到中心窗口領(lǐng)取《公積金貸款申請審批表》、《借款合同》準(zhǔn)備相關(guān)材料。
五、中心對借款人提交的材料進(jìn)行審核、審批。
六、借款人材料交受托銀行進(jìn)行錄入。
七、辦理公證、保險。
八、辦理房屋抵押登記（房屋他項(xiàng)權(quán)證）。
九、中心向受托銀行出具《準(zhǔn)予放款決定書》。
十、受托銀行放款。
十一、借款人按月還款。 |
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購買商品房，經(jīng)濟(jì)適用房，單位職工集資合作建房貸款流程 |
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一、借款人。
二、購買商品房，經(jīng)濟(jì)適用房，單位職工集資合作建房。
三、與售（建）房單位簽訂購房合同或協(xié)議，交納首付款。
四、到中心窗口領(lǐng)取相關(guān)表格填寫借款合同，并準(zhǔn)備相關(guān)貸款材料。
五、中心對借款人提交的材料進(jìn)行審核，審批。
六、借款人材料交受托銀行進(jìn)行錄入。
七、辦理公證、保險。
八、現(xiàn)房辦理抵押登記（房屋他項(xiàng)權(quán)證），增量房辦理注籍登記。
九、扣劃貸款保證金。
十、中心向受托銀行出具《準(zhǔn)予放款決定書》。
十一、受托銀行放款。
十二、借款人按月放款。 |
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購買二手房貸款流程圖 |
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